Podatek od zakupu nieruchomości
Pierwszym i najważniejszym obciążeniem, z którym spotka się kupujący, jest podatek od zakupu nieruchomości. Jego wysokość zależy od tego, czy nabywamy mieszkanie z rynku pierwotnego, czy wtórnego.
- Rynek pierwotny – w przypadku zakupu nowego mieszkania od dewelopera obowiązuje podatek VAT (IVA). Standardowa stawka VAT dla nieruchomości mieszkalnych wynosi 10% wartości nieruchomości. Warto zaznaczyć, że dla nieruchomości komercyjnych lub gruntów stosuje się wyższą stawkę VAT (zwykle 21%). Dodatkowo trzeba opłacić podatek od czynności cywilnoprawnych (AJD, Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados), którego wysokość zależy od regionu i zwykle wynosi od około 0,5% do 1,5%, choć w niektórych wspólnotach autonomicznych może być nieco wyższa.
- Rynek wtórny – przy zakupie nieruchomości od osoby prywatnej nie płaci się VAT, lecz podatek od przeniesienia własności (ITP, Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). Jego stawka jest ustalana przez poszczególne wspólnoty autonomiczne i zwykle waha się między 6% a 10%.
Już na tym etapie widać, że podatki w Hiszpanii różnią się w zależności od regionu, dlatego zawsze warto sprawdzić lokalne przepisy.
Podatek od nieruchomości – IBI
Po sfinalizowaniu transakcji właściciel mieszkania staje się podatnikiem lokalnego podatku od nieruchomości – IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). To odpowiednik polskiego podatku od nieruchomości. Jego wysokość zależy od wartości katastralnej nieruchomości oraz stawki ustalonej przez miejscową gminę. W praktyce stawka IBI zwykle wynosi od 0,4% do 1,1% rocznie.
Podatek IBI jest obowiązkowy zarówno dla rezydentów, jak i nierezydentów Hiszpanii. Niezapłacenie go może skutkować nałożeniem kar finansowych, a w skrajnych przypadkach – zajęciem nieruchomości przez władze.
Podatek dochodowy od nierezydentów (IRNR)
Osoby, które kupują mieszkanie w Hiszpanii, ale nie są tam rezydentami podatkowymi, muszą płacić podatek dochodowy od nierezydentów (IRNR). Ważne jest, że obowiązek ten dotyczy także sytuacji, gdy mieszkanie nie jest wynajmowane. Hiszpański fiskus zakłada, że właściciel czerpie pewne korzyści z samego posiadania nieruchomości, nawet jeśli nie osiąga faktycznego przychodu.
- Gdy mieszkanie jest wynajmowane, podatek naliczany jest od rzeczywistego dochodu z najmu, po uwzględnieniu kosztów uzyskania przychodu (dla rezydentów UE lub EFTA).
- Jeśli mieszkanie nie jest wynajmowane, podstawą do naliczenia podatku jest fikcyjny dochód, liczony jako procent wartości katastralnej nieruchomości. Wysokość tego procentu może wynosić np. 1,1% lub 2%, w zależności od danej nieruchomości.
Stawki podatku dochodowego od nierezydentów wynoszą:
- 19% dla rezydentów krajów Unii Europejskiej oraz państw Europejskiego Obszaru Gospodarczego,
- 24% dla rezydentów spoza UE.
Podatek od zysków kapitałowych (CGT)
Jeśli w przyszłości właściciel zdecyduje się sprzedać mieszkanie w Hiszpanii, musi liczyć się z podatkiem od zysków kapitałowych (CGT). Podatek ten jest naliczany od różnicy między ceną sprzedaży a ceną zakupu, pomniejszoną o uzasadnione koszty związane z transakcją (np. prowizje, remonty).
Aktualne stawki CGT (stan na 2025 rok) to:
- 19% dla zysków do 6 000 euro,
- 21% dla zysków między 6 000 a 50 000 euro,
- 23% dla zysków między 50 000 a 200 000 euro,
- 26% dla zysków powyżej 200 000 euro.
Podatek ten obowiązuje zarówno rezydentów, jak i nierezydentów Hiszpanii.
Inne opłaty i koszty towarzyszące
Podatki to nie jedyne obciążenia związane z zakupem mieszkania w Hiszpanii. Należy również liczyć się z dodatkowymi kosztami:
- opłatami notarialnymi,
- wpisem do ksiąg wieczystych,
- prowizją dla agencji nieruchomości (jeśli pośredniczyła w transakcji),
- kosztami tłumaczeń i ewentualnej obsługi prawnej.
Łącznie dodatkowe koszty mogą wynieść około 10–14% wartości nieruchomości – w zależności od regionu, charakteru transakcji i tego, czy nieruchomość pochodzi z rynku pierwotnego, czy wtórnego. Warto zatem uwzględnić je w budżecie planując zakup.
Różnice regionalne i znaczenie doradztwa
Hiszpania to państwo o ustroju zdecentralizowanym, w którym wspólnoty autonomiczne mają dużą swobodę w ustalaniu stawek podatkowych. Oznacza to, że stawki podatków, zwłaszcza ITP i AJD, mogą znacząco różnić się między regionami. Przykładowo, Andaluzja, Katalonia czy Walencja mają własne regulacje oraz stawki.
Dlatego tak ważne jest, aby przed zakupem mieszkania skonsultować się z lokalnym doradcą podatkowym lub prawnikiem. Pozwoli to nie tylko na dokładne wyliczenie całkowitych kosztów, ale także na uniknięcie potencjalnych błędów formalnych, które mogą narazić kupującego na dodatkowe wydatki.
Podatki w Hiszpanii – wnioski dla przyszłych inwestorów
Zakup mieszkania w Hiszpanii może być doskonałą inwestycją i sposobem na spełnienie marzeń o życiu w cieplejszym klimacie. Jednak aby przedsięwzięcie było opłacalne i bezpieczne, należy dobrze poznać specyfikę podatków obowiązujących na rynku hiszpańskim i starannie zaplanować budżet.
